정비사업 시공사 이주비 대여는 조합원의 거주 이전을 가능케 하는 사실상의 사업 추진 동력이다. 결론부터 말하면, 이주비는 ‘누가, 어떤 명목으로, 어떤 상환·이자 조건으로’ 대여하느냐에 따라 시공자 선정 기준 위반·세무·채권 회수 리스크가 전혀 달라진다. 조합 입장에서 재개발 이주비 구조 설계는 단순 자금 조달이 아니라 사업 전반의 리스크 관리 문제로 접근해야 한다.

재개발 이주비 구조 — 기본이주비와 추가이주비

이주비는 통상 두 갈래로 나뉜다.

• 기본이주비(금융기관 대여형): 금융기관이 조합원에게 직접 대여하고, 시공사 또는 조합이 보증·이자를 부담하는 구조. 종전자산 감정평가액의 일정 비율(현장에 따라 40~60% 수준)로 한도가 설정되는 경우가 많다.
• 추가이주비(시공사 대여형): 기본이주비만으로 이주가 어려운 조합원을 위해 시공사가 자체 자금 또는 주선으로 추가 제공하는 부분. 무이자 또는 저리 조건이 흔하며, 시공사 수주 경쟁의 핵심 변수다.

실무에서 분쟁의 대부분은 추가이주비, 특히 시공사 직접 대여·무이자 조건에서 발생한다.

시공사 직접 대여 시 시공자 선정 기준과의 충돌

가장 먼저 점검할 것은 국토교통부의 ‘정비사업 시공자 선정 기준'(국토교통부 고시) 저촉 여부다. 이 고시는 시공자 선정 과정에서 시공사가 금전이나 재산상 이익을 제공하는 행위를 제한하고, 이사비·이주비·이주촉진비 등의 제안 방식에 일정한 한계를 둔다(구체 조항·고시 번호 및 최신 개정 내용은 국토교통부 고시 원문과 법제처 현행 자료로 반드시 재확인할 것).

핵심은 다음과 같다.

• 시공사가 입찰 단계에서 무상·과도한 이주비 또는 이주촉진비를 제안하는 행위가 제한 대상이 될 수 있다.
• 실제 정비현장에서 시공사의 이주비·이주촉진비 제안이 선정 기준 위반에 해당하는지가 다투어진 사례가 있으며, 위반 시 입찰 무효·시정명령 등으로 이어질 수 있다.

따라서 조합은 입찰지침 작성 단계에서 이주비 제안의 허용 범위를 명확히 규정하고, 위반 소지가 있는 제안은 사전에 배제해야 사후 분쟁을 줄일 수 있다.

도시정비법 이주비 차입 절차 — 총회 의결과 정관

이주비 보증·이자 부담은 조합 차원의 자금 차입·채무 부담 행위에 해당하는 경우가 많다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)상 자금 차입에 관한 규정에 따라 차입 금액·이자율·상환 방법은 총회 의결 사항인 것이 원칙이며, 조합 정관에서 정한 의결 정족수를 충족해야 한다(해당 조문 번호 및 적용 범위는 법제처 국가법령정보센터의 현행 법령으로 확인 요망).

실무 체크포인트:

• 이주비 보증·이자 부담 약정을 총회 안건으로 상정했는지, 상정 시 차입 조건(금액·이율·기간)을 구체적으로 명시했는지.
• 시공사와의 공사도급(가)계약상 이주비 조건과 총회 의결 내용이 불일치하지 않는지.
• 의결 없이 임원이 체결한 약정은 추후 효력 분쟁의 단초가 된다.

이주비 약정의 효력 — 판례 동향

이주비 지급 약정의 효력을 둘러싼 분쟁은 법원에서도 다뤄져 왔다. 대법원은 정비사업 관련 약정의 효력을 판단할 때 총회 의결 여부, 정관 위반 여부, 강행규정 위반 여부를 핵심 기준으로 삼는 경향을 보인다. 다만 사안별로 결론이 갈리므로, 구체 판례번호는 사건 사실관계와 함께 법원 판결문 원문으로 확인해야 한다(개별 사건 인용 시 판례번호 임의 인용 금지).

실무상 의미는 분명하다. 적법한 총회 의결과 정관 근거를 갖춘 이주비 약정은 효력 분쟁에서 안정적이지만, 절차를 결한 약정은 무효·취소 위험을 안는다.

조합 이주비 리스크 — 채권 회수·세무

이주비는 결국 회수해야 할 채권이다. 조합·시공사가 놓치기 쉬운 조합 이주비 리스크는 다음과 같다.

• 현금청산자·조합 탈퇴자 발생 시 회수: 분양 미신청·현금청산 대상자에 대한 이주비는 청산금에서 상계 처리할 수 있도록 약정·근저당 설정 등 담보 구조를 사전에 갖춰야 한다.
• 무이자 이주비의 세무 이슈: 무이자 또는 저리 대여는 이익의 분여로 보아 과세 문제가 제기될 수 있어 세무 검토가 필요하다.
• 이중 채무 부담: 금융기관 기본이주비에 조합이 연대보증·이자 부담을 지면, 조합의 우발채무로 사업비에 직접 영향을 준다.

조합 실무 체크리스트

• 이주비 입찰지침이 시공자 선정 기준 고시(국토부 고시) 한계를 준수하는가
• 보증·이자 부담이 총회 의결·정관 근거를 갖췄는가
• 현금청산자에 대한 상계·담보(근저당) 구조가 마련됐는가
• 무이자·저리 대여의 세무 검토를 거쳤는가
• 금융기관 주선형의 경우 조합 우발채무 규모를 사업비에 반영했는가
• 도급계약상 이주비 조건과 총회 의결 내용이 정합한가

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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 인용한 법령 조문 번호·고시 번호·판례는 법제처 국가법령정보센터 및 국토교통부·법원 원문으로 반드시 재확인해야 합니다. 개별 사업장의 이주비 구조 설계와 약정 체결은 변호사·세무사 등 전문가의 자문을 받아 진행하시기 바랍니다.