복수 우선수익자 수익권 배당 순위 경합과 신탁 잔여재산 비례 배분 실무
PF 대주단·시공사·수탁자가 서로 다른 순위의 우선수익권을 보유할 때, 신탁 잔여재산이 부족하면 배당은 어떻게 갈리는가. 복수 우선수익자 간 수익권 배당 순위 경합의 원칙, 동순위 비례 배분 적용 범위, 계약 설계 유의점을 실무 관점에서 정리한다.
전문영역
부동산 신탁
담보·토지신탁 구조와 신탁계정대 실무
신탁 일반·실무
5편신탁법 제22조 강제집행 금지와 수탁자 고유채무·신탁채무 구분 실무
신탁법 제22조는 신탁재산에 대한 강제집행·담보권 실행을 금지해 도산절연의 법적 근거를 제공합니다. 이 글은 금지 원칙의 예외, 수탁자 고유채무와 신탁채무의 구분 기준, 절연 효과를 확보하는 계약·회계 설계 실무 포인트를 정리합니다.
신탁사 선관의무 위반 판례 유형과 신탁계약 면책 조항 설계 실무
신탁법 제32조 판례를 중심으로 신탁사 선관의무 위반 유형을 정리하고, 신탁계약 면책 조항이 고의·중과실 기준과 약관규제법 심사를 통과해 실효성을 갖추는 수탁자 면책 설계 기준과 체크리스트를 제시한다.
신탁 납세의무 실무: 신탁재산 부가세·종합부동산세 수탁자 납부와 위탁자 구상
2021년 세법 개정 후 신탁 납세의무 구조에서 신탁재산 부가세·종합부동산세 수탁자 납부와 위탁자 구상이 핵심 쟁점이다. 신탁사가 떠안는 납세·구상 리스크와 비용 정산 실무를 정리했다.
수익권증서 질권 설정과 질권 실행 절차 실무 총정리
부동산신탁 담보설정 시 수익권증서 질권의 법적 구조, 확정일자 통지·승낙 등 대항요건, 수익권 이전과 공매 등 질권 실행 절차, 신탁사·질권자·위탁자 간 처리 순서를 실무 관점에서 정리한다.
담보신탁
5편담보신탁 공매 유찰 시 온비드 최저매각가격·재공매 조건 변경 실무
담보신탁 공매 유찰이 반복될 때 온비드 최저매각가격 인하 폭·횟수 결정 기준, 우선수익자 동의 요건 설계 방법, 재공매 조건 변경 절차를 신탁계약 조항 설계 및 분쟁 예방 관점에서 단계별로 정리한다.
담보신탁 처분 제한과 우선수익자 동의—수탁자 배임 책임과 계약 설계
담보신탁 처분 제한의 핵심은 우선수익자 동의 요건이다. 수탁자가 동의 없이 신탁재산을 처분하거나 담보 조건을 바꾸면 선관의무 위반·배임 책임을 동시에 진다. 민사·형사 구조와 신탁계약 설계 포인트를 실무 관점으로 정리한다.
담보신탁 수탁자 교체 절차와 우선수익권 승계·신탁 변경등기 실무
담보신탁 수탁자 교체 시 우선수익권 승계 원칙과 신탁사 교체 동의 요건, 신탁 변경등기·신탁원부 기록변경 처리 방식을 금융기관 담보신탁 실무 중심으로 정리한다.
담보신탁 공매 배당순위 산정과 우선수익권·후순위 배당 분쟁 대응 실무
담보신탁 공매에서 우선수익권 배당과 후순위 대출 배당액을 산정하는 방법, 신탁 공매 분쟁과 공매 배당이의에 신탁사가 대응하는 실무 절차·법적 리스크를 정리한다.
담보신탁 우선수익권 순위와 후순위 대출 리스크 실무
담보신탁 우선수익권의 1·2순위 설정 구조와 후순위 대출 리스크를 신탁 공매 배당순위 관점에서 해설한다. 후순위 회수 실패 메커니즘과 진입 전 체크리스트까지 실무 정리.
토지신탁
5편차입형 토지신탁 종료 정산: 우선수익자 잔여재산과 위탁자 반환 실무
분양 완료된 차입형 토지신탁의 종료 정산 절차를 해설한다. 신탁 청산 후 총수입·사업비 확정부터 우선수익자 잔여재산(PF 대주·신탁사 대여금) 배분과 위탁자 반환 조건·순위까지 실무 쟁점을 단계별로 정리한다.
차입형 토지신탁 분양률 미달 시 사업비 대여금 회수와 우선수익권 정산
차입형 토지신탁에서 분양률 미달 또는 사업 중단이 발생할 때, 신탁사 사업비 대여금(신탁계정대) 회수 우선순위와 선·후순위 우선수익권 정산 순서, 신탁사 손실처리·대손충당금 기준을 실무 중심으로 정리한다.
관리형 토지신탁 시공사 부도·공사 중단 시 대체시공·책임준공 승계 실무
관리형 토지신탁에서 시공사 부도·공사 중단으로 워크아웃·법정관리에 진입했을 때, 수탁자인 신탁사의 법적 수습 의무 범위, 도급계약 해지·기성 정산, 대체시공 선정, 책임준공 승계까지 실무 절차를 정리한다.
관리형 토지신탁 수익구조와 신탁보수 산정 기준: 차입형 비교 실무
관리형 토지신탁은 신탁사가 사업비를 직접 조달하지 않아 신탁보수와 리스크 구조가 차입형과 다르다. 신탁보수 산정 기준(공사비·분양수입 연동·정액)과 관리형 vs 차입형 비교, 신탁사 보수 설계 방법을 실무 관점에서 정리한다.
차입형 토지신탁 사업비 대여 구조와 신탁사 신용리스크 관리 실무
차입형 토지신탁에서 사업비 대여(신탁계정대)는 신탁사 고유재산을 신용리스크에 직접 노출시킨다. 토지신탁 사업비 한도 산정, 담보·회수 우선순위, 신탁재산 분리 원칙까지 신탁사 신용리스크 관리 실무를 정리한다.