준공후 미분양 급증과 신탁재산 처분·신탁계정대 상각의 실무 현황
공사비 급등과 분양률 하락으로 비수도권 준공후 미분양이 빠르게 늘고 있다. 신탁재산 처분(공매·할인 분양)과 신탁계정대 상각으로 손실을 현실화하는 신탁사의 최근 패턴과 향후 정리 전망을 실무 관점에서 짚는다.
전문영역
경영·기획
기업가치 평가·경영계획·시장 동향
정책·시장 동향
5편토지신탁 수탁 심사 기준 강화와 신탁사 수주 위축·시장 재편 동향
금감원 건전성 규제 강화 이후 신탁사의 토지신탁 수탁 심사 기준이 대폭 보수화됐다. 차입형·책임준공형 토지신탁 잔액 감소 추이, 중소 신탁사 수주 위축 실태, 신탁 시장 재편 방향을 실무 관점에서 분석한다.
부동산 PF 정상화 펀드 투자 구조와 신탁사·AMC 부실 PF 정리 실무
캠코 주도 부동산 PF 정상화 펀드의 LP·GP 구조와 손실 분담 방식을 해설하고, 신탁사가 수탁재산 NPL 매각·신규 수탁으로 AMC 부실 PF 사업장 정리에 참여하는 실무 절차와 리스크를 정리한다.
목동 재건축 수주전: 신탁방식 정비사업 vs 조합방식 재건축 비교
30조원대 목동 재건축 수주전을 배경으로 신탁방식 정비사업과 조합방식 재건축을 비교한다. 정비사업 신탁사 역할과 사업구조·리스크·수익성 차이, 재건축 사업방식 선택 기준을 실무 관점에서 정리한다.
주택공급 애로 해소, 국토부 현장지원으로 인허가 지연·PF 보증 심의 풀기
주택공급 애로 해소를 위한 국토부 현장지원 창구는 인허가 지연과 PF 보증 심의 정체를 행정으로 풀어 주택공급 속도를 높인다. 신청 요건·절차와 신탁사·시행사 실무 활용법을 분석한다.
기업가치·평가
5편신탁사 신용등급 방법론과 신탁계정대 건전성·순자본비율 관리 실무
NICE신용평가·한국기업평가 신탁 방법론이 집중 점검하는 신탁계정대 건전성, 순자본비율(NCR), 수익 안정성 지표를 분석하고, 부동산신탁사 신용등급 유지·상향을 위한 재무 관리 전략을 실무 관점에서 해설합니다.
신탁계정대 건전성 분류·충당금 적립과 NAV 할인 조정 실무
신탁계정대 건전성 5단계 분류 기준과 대손충당금 적립률, M&A·투자 실사에서 NAV를 할인 조정하는 신탁사 밸류에이션 실무를 사업장별 재분류·Provision Top-up·처분가치 재산정 순으로 정리한다.
신탁사 M&A 실사: 수탁재산 Due Diligence 핵심 점검 항목
신탁사 M&A 실사는 수탁재산 Due Diligence가 핵심이다. 우선수익권 현황과 신탁사 잠재부채·충당금 부족분을 본계정과 분리 검증해야 하며, 수탁계약 승계 가능 여부가 딜 구조의 핵심 변수가 된다.
신탁사 수익성 분석 실무: 부동산신탁 ROE·신탁보수율 벤치마킹
신탁사 수익성 분석 핵심을 정리한다. 부동산신탁 ROE를 실효보수율·수탁레버리지·마진으로 분해하고, 신탁보수율 벤치마킹과 수탁잔액 수익기여, 신탁사 고정비 구조를 FISIS·신탁통계로 비교하는 실무 가이드.
신탁사 밸류에이션과 부동산신탁 NAV 산정 실무: 평가 방법론
신탁사 밸류에이션은 고유계정 수수료·차입형 수익이라는 이익구조와 책임준공·신용보강이라는 신탁사 우발채무를 함께 반영해야 한다. 부동산신탁 NAV 산정 시 수익권·고유계정 자산 평가·충당금 처리의 실무 쟁점을 정리한다.
경영계획·관리
5편신탁사 집중리스크 관리: 수탁잔액 편중 한도·신규 수탁 거절 기준
위탁자·시공사·지역 편중으로 수탁잔액 포트폴리오 집중도가 높아지면 단일 충격이 신탁사 전체로 전이된다. 신탁사 집중리스크 관리를 위한 내부 한도 설정, 신규 수탁 거절 기준, 정기 포트폴리오 점검 실무를 정리한다.
신탁사 사업비 집행 통제 — 공사비 증액·설계변경과 투자심의위원회 실무
차입형 토지신탁 예산 구조에서 공사비 증액·설계변경이 발생하면 신탁 내부통제 결재라인과 투자심의위원회 부의 기준을 거쳐 사업수지에 반영해야 한다. 신탁사 사업비 집행 통제 절차와 선관의무 리스크를 단계별로 정리한다.
신탁사 손익 시나리오별 PF 대손충당금·신탁보수 환입 스트레스테스트 실무
PF 3·4등급 전이 시 신탁보수 환입·대손충당금 추가 적립이 신탁사 손익을 갉아먹는 구조를 기본·충격·극단 시나리오로 계량화하고, RAAS 자산건전성·경영공시 정합성까지 연계한 실무 방법론을 정리한다.
신탁사 경영실태평가(RAAS) 대응: 자산건전성·내부통제 실무
부동산신탁 감독의 핵심인 신탁사 경영실태평가(RAAS) 등급 산정 로직을 분석한다. 자산건전성 분류·신탁계정대 익스포저·내부통제 점검항목을 경영계획 관점에서 실무 정리한다.
신탁사 순자본비율·레버리지 배율 규제 관리 실무와 경영계획 점검 항목
신탁사 순자본비율(NCR)과 레버리지 배율 규제를 중심으로, 차입형 토지신탁·PF 익스포저 확대 국면의 부동산신탁 건전성 관리, 자기자본 한도 설정 등 경영계획 단계 신탁사 리스크 관리 실무를 정리한다.