복수 우선수익자 수익권 배당 순위 경합과 신탁 잔여재산 비례 배분 실무
PF 대주단·시공사·수탁자가 서로 다른 순위의 우선수익권을 보유할 때, 신탁 잔여재산이 부족하면 배당은 어떻게 갈리는가. 복수 우선수익자 간 수익권 배당 순위 경합의 원칙, 동순위 비례 배분 적용 범위, 계약 설계 유의점을 실무 관점에서 정리한다.
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부동산 신탁
32편의 노트
차입형 토지신탁 종료 정산: 우선수익자 잔여재산과 위탁자 반환 실무
분양 완료된 차입형 토지신탁의 종료 정산 절차를 해설한다. 신탁 청산 후 총수입·사업비 확정부터 우선수익자 잔여재산(PF 대주·신탁사 대여금) 배분과 위탁자 반환 조건·순위까지 실무 쟁점을 단계별로 정리한다.
담보신탁 공매 유찰 시 온비드 최저매각가격·재공매 조건 변경 실무
담보신탁 공매 유찰이 반복될 때 온비드 최저매각가격 인하 폭·횟수 결정 기준, 우선수익자 동의 요건 설계 방법, 재공매 조건 변경 절차를 신탁계약 조항 설계 및 분쟁 예방 관점에서 단계별로 정리한다.
신탁법 제22조 강제집행 금지와 수탁자 고유채무·신탁채무 구분 실무
신탁법 제22조는 신탁재산에 대한 강제집행·담보권 실행을 금지해 도산절연의 법적 근거를 제공합니다. 이 글은 금지 원칙의 예외, 수탁자 고유채무와 신탁채무의 구분 기준, 절연 효과를 확보하는 계약·회계 설계 실무 포인트를 정리합니다.
차입형 토지신탁 분양률 미달 시 사업비 대여금 회수와 우선수익권 정산
차입형 토지신탁에서 분양률 미달 또는 사업 중단이 발생할 때, 신탁사 사업비 대여금(신탁계정대) 회수 우선순위와 선·후순위 우선수익권 정산 순서, 신탁사 손실처리·대손충당금 기준을 실무 중심으로 정리한다.
담보신탁 처분 제한과 우선수익자 동의—수탁자 배임 책임과 계약 설계
담보신탁 처분 제한의 핵심은 우선수익자 동의 요건이다. 수탁자가 동의 없이 신탁재산을 처분하거나 담보 조건을 바꾸면 선관의무 위반·배임 책임을 동시에 진다. 민사·형사 구조와 신탁계약 설계 포인트를 실무 관점으로 정리한다.
신탁사 선관의무 위반 판례 유형과 신탁계약 면책 조항 설계 실무
신탁법 제32조 판례를 중심으로 신탁사 선관의무 위반 유형을 정리하고, 신탁계약 면책 조항이 고의·중과실 기준과 약관규제법 심사를 통과해 실효성을 갖추는 수탁자 면책 설계 기준과 체크리스트를 제시한다.
관리형 토지신탁 시공사 부도·공사 중단 시 대체시공·책임준공 승계 실무
관리형 토지신탁에서 시공사 부도·공사 중단으로 워크아웃·법정관리에 진입했을 때, 수탁자인 신탁사의 법적 수습 의무 범위, 도급계약 해지·기성 정산, 대체시공 선정, 책임준공 승계까지 실무 절차를 정리한다.
담보신탁 수탁자 교체 절차와 우선수익권 승계·신탁 변경등기 실무
담보신탁 수탁자 교체 시 우선수익권 승계 원칙과 신탁사 교체 동의 요건, 신탁 변경등기·신탁원부 기록변경 처리 방식을 금융기관 담보신탁 실무 중심으로 정리한다.
신탁 납세의무 실무: 신탁재산 부가세·종합부동산세 수탁자 납부와 위탁자 구상
2021년 세법 개정 후 신탁 납세의무 구조에서 신탁재산 부가세·종합부동산세 수탁자 납부와 위탁자 구상이 핵심 쟁점이다. 신탁사가 떠안는 납세·구상 리스크와 비용 정산 실무를 정리했다.
관리형 토지신탁 수익구조와 신탁보수 산정 기준: 차입형 비교 실무
관리형 토지신탁은 신탁사가 사업비를 직접 조달하지 않아 신탁보수와 리스크 구조가 차입형과 다르다. 신탁보수 산정 기준(공사비·분양수입 연동·정액)과 관리형 vs 차입형 비교, 신탁사 보수 설계 방법을 실무 관점에서 정리한다.
담보신탁 공매 배당순위 산정과 우선수익권·후순위 배당 분쟁 대응 실무
담보신탁 공매에서 우선수익권 배당과 후순위 대출 배당액을 산정하는 방법, 신탁 공매 분쟁과 공매 배당이의에 신탁사가 대응하는 실무 절차·법적 리스크를 정리한다.
수익권증서 질권 설정과 질권 실행 절차 실무 총정리
부동산신탁 담보설정 시 수익권증서 질권의 법적 구조, 확정일자 통지·승낙 등 대항요건, 수익권 이전과 공매 등 질권 실행 절차, 신탁사·질권자·위탁자 간 처리 순서를 실무 관점에서 정리한다.
차입형 토지신탁 사업비 대여 구조와 신탁사 신용리스크 관리 실무
차입형 토지신탁에서 사업비 대여(신탁계정대)는 신탁사 고유재산을 신용리스크에 직접 노출시킨다. 토지신탁 사업비 한도 산정, 담보·회수 우선순위, 신탁재산 분리 원칙까지 신탁사 신용리스크 관리 실무를 정리한다.
담보신탁 우선수익권 순위와 후순위 대출 리스크 실무
담보신탁 우선수익권의 1·2순위 설정 구조와 후순위 대출 리스크를 신탁 공매 배당순위 관점에서 해설한다. 후순위 회수 실패 메커니즘과 진입 전 체크리스트까지 실무 정리.
정비사업 시공사 이주비 대여 구조와 조합 리스크 관리 실무
정비사업 시공사 이주비 대여 구조를 기본·추가이주비로 나눠 해설하고, 도시정비법상 절차와 조합 이주비 리스크 관리 포인트를 실무 관점에서 정리합니다. 재개발 이주비 구조 점검 체크리스트 포함.
부동산 신탁사 업무 [1-2] 승계계약 체결
Hits: 3947 부동산 신탁사 업무 중 승계계약 체결 관련하여 알아봅시다. 책준관토 업무 중 건축주 명의변경(건축관계자 변경) 후 2번째 업무는 승계계약 체결입니다. 신탁 업무 관련 참고 글 부동산 신탁사 업무 [1-1] 건축주 명의 변경(클릭) 부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭) 부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭) 부동산 신탁사 업무 [
인지세 납부 관련 실무 안내
Hits: 818 분양 관련 이슈사항인 인지세 납부 관련 글입니다. 작년에는 민간(도급)계약 관련하여 인지세를 납부했는지 세무조사를 열심히 하더니.. 올해는 분양권 관련하여 인지세를 납부했는지 열심히 국가에서 조사하더라구요… 그래서 분양 관련 기사도 많이 나왔습니다. 분양인지세 지연가산 논란 일단락…국세청 “소비자 피해 최소화할 것”(클릭) “늦
부동산 신탁사 업무 [1-1] 건축주 명의 변경
Hits: 5499 부동산 신탁사 업무(실무) 관련하여 알아봅시다. 먼저 책준관토 관련하여 실무를 정리할 예정이며,건축주 명의 변경입니다. 신탁 업무 관련 참고 글 부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭) 부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭) 부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁(클릭) 부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업(클릭) 부동산 신탁사 업무 [
[부동산 금융] 부동산 PF #2 브릿지론
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[부동산 금융] 부동산 pf #1 개요
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건축물 철거공사(해체, 멸실) 실무
Hits: 1904 건축물 철거공사에 대한 실무를 알아봅시다 개발사업을 진행(담당)하다보면, 기존 건축물이 있는 상태에서 심의 및 대출약정, (신탁)계약을 체결한 다음 사업을 진행하는 경우도 있는데, 이 때 철거공사에 대한 지식이 필요합니다. 자체사업은 해당 시행(시공)사에서 직접 철거(공식 명칭은 해체신고)를 한 다음, 해체 완료에 대한 멸실신고를 하게
부동산 신탁사 업무 [5] 차입형 토지신탁
Hits: 5404 부동산 신탁사 업무 [차입형 토지신탁]에 대해 알아봅시다 부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭) 부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭) 부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁(클릭) 부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업(클릭) 차입형토지신탁은 관리형토지신탁(책준형)과 자주 비교되는 유형으로, 부동산신탁사가 시행의 주체가 되어 자기의 자
오피스텔 학교용지부담금
Hits: 1614 오피스텔 학교용지부담금 부과 [1] 개정 내용 『학교용지 확보 등에 관한 특례법』 [시행 2021. 6. 23.] [법률 제17667호, 2020. 12. 22., 일부개정] 【제정·개정이유】[일부개정] ◇ 개정이유 최근 오피스텔을 주거 용도로 사용하는 경우가 크게 증가하고 있으며, 일부 지역에서는 법령에 명시적 근거가 없음에도 불구하고
주택사업 관련 부기등기 실무
Hits: 3136 부동산(주택) 개발 관련 부기등기 실무를 알아봅시다 [1] 부기 등기 정의 부기 등기(附記登記) 는 어떤 등기가 다른 기존의 등기(주등기)의 순위를 그대로 보유케 할 필요가 있는 경우에 대비하기 위하여 주등기의 번호를 그대로 사용하고, 주등기번호의 아래에 부기xx호라는 번호기재를 붙여서 행하여지는 등기이다. 부기 등기와 다른 등기와의 순
사업계획승인 건축허가 차이
Hits: 22887 사업계획승인 건축허가 차이에 대해 알아봅시다. 개발사업 관련 실무자분들은 사업계획승인 건축허가 차이에 대해 알아두면 업무상 용이한 점이 많습니다. [1] 개 요 오늘 스터디하는 내용은 전부 “사업의 시행” 또는 “개발사업의 허가” 와 관련된 내용입니다.(본격적으로 사업을 시작할 수 있다는 의미) 사업계획승인 건축허가 차이뿐만 아니라,
신탁사 연봉, 신탁사 대리 연봉
Hits: 12108 신탁사 연봉, 신탁사 대리 연봉에 대해 알아봅시다 직장인이라면 누구나 가장 많이 관심을 갖게 되는 부분이 연봉인데, 오늘은 신탁사에 다니면 얼마나 받는지 간단하게 정리해보고자 합니다 건설사에서 신탁사로 이직하면서 지인에게 문의한 내용을 토대로 한 “뇌피셜, 카더라” 정보가 섞여있음을 유의하시기 바라며(팩트와 적절한 비율로 섞여있음),
부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업
Hits: 3067 부동산 신탁사 업무 [정비사업] 에 대해 알아봅시다 부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭) 부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭) 부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁(클릭) 정비사업은 『도시 및 주거환경정비법』에 따른 재개발, 재건축, 『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법』에 따른 가로주택, 소규재건축 사업을 의미합니다. 오늘
부동산 신탁사 업무 [3] 처분신탁
Hits: 1367 부동산 신탁사 업무 [처분신탁]에 대해 알아봅시다 부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭) 부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁(클릭) [1] 처분신탁 개요 “처분신탁”은 위탁자(지주)가 갖고 있는 부동산의 ‘처분’에 대한 신탁계약을 체결하는 신탁상품입니다.‘갑종’은 종합적 관리 및 처분, ‘을종’은 단순한 소유권의 처분을 목적으로 합니
부동산 신탁사 업무 [2] 담보신탁
Hits: 3238 부동산 신탁사 업무(담보신탁)에 대해 알아봅시다 이전 글 부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토(클릭) 담보신탁 개요 담보신탁은 위탁자가 부동산을 신탁사에 맡기고(수탁), 우선수익권증서를 금융기관에 전달하고, 대출받는 신탁상품을 일반적으로 말합니다.담보신탁의 목적을 다하거나(계약의 종료) 계약 해제 또는 해지, 기한의 이익을 상실 또는 금융
부동산 신탁사 업무 [1] 책준관토
Hits: 9302 부동산 신탁사 업무에 대해 알아봅시다 『신탁법』 제2조에 따른 신탁의 정의는, “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로
부동산신탁사업 납세의무 ‘위탁자→신탁사’ 변경
Hits: 245 2021년부터 일부 부동산신탁 사업납세의 의무가 위탁자→ 수탁자. 즉, 부동산신탁사로 변경 참고자료(다운로드) 기획재정부는 6일 소득세법 시행령 등 21개 후속 시행령 개정안을 발표, 지난달 국회를 통과한 개정세법에서 위임한 사항 등을 규정하기 위한 목적 세법 개정안에 따르면 이번달 신탁계약 체결 분부터 납세의무자를 위탁자에서 신탁재산을