재건축 초과이익 환수제 완벽 분석
‘재건축 초과이익 환수제’에 대해 알아봅시다.
2019년 말, 헌법재판소의 “합헌” 결정을 통해 재건축 사업에 엄청난 영향을 미칠, 재건축 초과이익 환수제 의 모든 것을 알아봅시다.
재건축 초과이익 환수 합헌 결정문(헌법재판소 2019. 12. 17 선고,
2014헌바381)
[1] 재건축 초과이익(이하 재건축 부담금) 법규
『재건축초과이익 환수에 관한 법률』 ( 약칭: 재건축이익환수법 )
[시행 2020. 6. 9.]
[2] 재건축 부담금 환수제 정의
“재건축초과이익”이라 함은 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 다음 각 목의 어느 하나에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 제7조에 따라 산정된 금액을 말한다.
가. 「도시 및 주거환경정비법」 제35조에 따라 설립된 재건축조합(같은 법 제27조제1항제3호에 따라 지정된 신탁업자를 포함한다) 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따라 설립된 조합(이하 “조합”이라 한다)
→ 즉 재건축, 소규모재건축에만 해당하는 부담금입니다.
재개발, 도시환경, 가로주택 정비사업은 미부과입니다. 그 이유는 재개발의 경우 공공성이 강조되어 전체 연면적에서 임대주택 의무 비율이 주어지는 등 규제가 적용되기 때문입니다.
나. 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자를 말한다. 이하 같다)
→ 결론 : 재건축 사업을 통해 획득한 사업 이익에서 정상적으로 올라갈 것이라 추정되는 주택 가격의 상승분을 차감하고, 그 이익을 구간에 따라 재건축 부담금 (세금) 을 납부하라는 것입니다.
[3] 재건축 부담금 부과 대상
위에서 언급한 것처럼, 「도시 및 주거환경정비법」 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 에 의거하여 시행하는 “재건축”, “소규모재건축” 사업입니다.
(참고)
[4] 재건축 부담금 산정 방식(절차)
1.정의
2. 주택가액
① 종료시점 주택가액 :
조합원 공동주택공시가격 (준공시점) + 일반분양가 총액 (분양시점)
(법 제7조)
② 개시시점 주택가액 :
조합원 공동주택공시가격 [조합설립추진위원회 승인일 (승인일 ~ 준공인가 10년 초과시 10년)
(법 제9조)
③ 정상주택 가격 상승분 :
개시시점 주택가액 x (① 정기예금이자율, ② 사업장 소재지 시군구 평균 주택가격 상승률 중 높은 비율)
(법 제10조)
④ 개발비용 :
공사비, 감리비, 부대비용 및 그밖의 경비 / 제세공과금 / 공공시설 또는 토지 기부 / 양도소득세
(법 제11조)
3. 구간별 재건축 부담금 부과율
재건축 부담금 부과율은 아래와 같습니다. (법 제12조)
[5] 재건축 부담금 계산 예시
[6] 재건축 부담금 구매
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