고분양가 관리지역 추가 지정(hug)
주택도시보증공사가 고분양가 관리지역을
추가로 지정하였습니다.
주택도시보증공사의 고분양가 통제가 전국으로 확대
6월 17일 국토교통부가 발표한 주택시장
안정을 위한 관리방안
의 후속 대책입니다. (주택도시보증공사)
눈여겨볼 점은, 경기도 전 지역(일부 지역 제외), 인천광역시 전 지역(강화·옹진군 제외), 대전광역시 동·중·대덕구, 청주시(동 지역 및 오창·오송읍)를 추가한 것으로
주요 아파트 시장(지역) 거의 전부 주택도시보증공사의 분양가 통제에 포함되었다는 것입니다.
고분양가 관리지역 (2020년 6월 18일 기준)
서울특별시
전 지역
인천광역시
전 지역(강화·옹진 제외)
경기도
전 지역(일부 지역* 제외)
* : 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍, 수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리)
부산광역시
동래구, 수영구, 해운대구
대구광역시
수성구, 중구
광주광역시
광산구, 남구, 서구
대전광역시
전 지역
세종특별자치시
전 지역
청주시
동 지역, 오창·오송읍
주택도시보증공사의 고 분양가 심사 기준
고 분양가 관리지역으로 지정될 경우, 아파트 분양가는 주택도시보증공사의 심사에 절대적인 통제 아래 설정됩니다.
건설사 및 시행사 입장에서 주택도시보증공사(HUG)의 보증 없이 사업할 경우, 금융비용(이자)가 상대적으로 높아지기 때문입니다.
Major 시공사가 참여할 경우 (Top 10), 사업비를 자체 조달할 수 있으나 시공순위가 낮은 시공사의 경우, PF 대출(자금력)에 한계가 있기 때문입니다.
주택도시보증공사(HUG)의 보증을 통해 사업비를 조달할 경우, 이자는 현재 기준 3% 이하로 가능합니다. 안정적이기도 하기에 많은 시공사가 참여하였으나, 독과점이라는 점을 근거로 문제가 있다고 이슈화된 적도 있습니다.
HUG 고 분양가 지역으로 지정될 경우 일반적인 상식과 많이 다르게 처리되는 업무는 시세(실거래)와 분양가의 격차가 생각보다 많이 벌어진다는 점입니다.
첫 번째 기준은 사업지 인근 비교사업장 유무입니다.
1년 이내 비교사업장 有
심사기준 : 비교사업장의 평균분양가, 최고분양가 100% 이내에서 심사
1년 이내 비교사업장 無 (10년 이내 有)
심사기준 :
ⓐ 평균분양가 x 주택가격변동률 (음수의 경우 100%, 월간 아파트 매매가격지수(한국감정원))
ⓑ 평균분양가의 105%
10년 이내 준공 사업장 (비교사업장 無)
심사기준 :
ⓐ 평균분양가 x 주택가격변동률 (음수의 경우 100%, 월간 아파트 매매가격지수(한국감정원))
ⓑ 해당지역(시 · 도) 최근 1년간 평균 분양가격 (민간아파트 분양가격 동향 中 시도별 ㎡당 분양가격)
ⓒ 평균 매매가격의 100% 이내
따라서 사업자(시공사, 시행사 등)는 사업장의 위치가 어떤 규제가 적용되는지 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
주택도시보증공사 보도자료(링크)
http://www.khug.or.kr/hug/web/cs/no/csno000006.jsp